Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl
Omdat marktpartijen in veel projecten een voorverkooppercentage van 70-90% hebben aangehouden, stagneert momenteel op veel plaatsen de realisatie van woningen. Dat is niet alleen slecht nieuws voor de partijen die hechten aan het op peil houden van de landelijke woningproductie; de opbrengsten die in projecten gerealiseerd moeten worden om de publieke en private investeringen af te dekken blijven ook uit. Dat brengt zowel de betrokken gemeenten als marktpartijen in de problemen.
De ontwikkeling van nieuwe gebieden heeft onder deze situatie te lijden. Grote projecten laten zich moeilijk financieren en marktpartijen stellen zich voorzichtig op om hun risico’s te beperken. Vanwege hun beperktere financiële armslag zien zij zich gedwongen te focussen op een beperkt aantal projecten waar al verplichtingen zijn aangegaan of waar de risico’s overzichtelijk zijn. Gemeenten proberen zich op hun eigen manier tegen de effecten van de crisis in te dekken. Zij baseren hun grondexploitatie vaak nog op de marktsituatie van voor de crisis en rekenen –soms tegen beter weten in- met grondopbrengsten die in de huidige marktomstandigheden inmiddels niet meer te realiseren zijn.
De samenwerking tussen gemeente en marktpartijen bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden biedt niet meer de vertrouwde zekerheid. Beide partijen zijn in de praktijk voor het realiseren van projecten even afhankelijk geworden van de vraag uit de markt. De markt heeft het laatste woord.
Waarom dan de markt niet ook het eerste woord geven? Wanneer bij de ontwikkeling van gebieden vanaf het begin zou worden geïnvesteerd in het organiseren van de vraagzijde, kunnen de risico’s voor gemeenten en marktpartijen worden beperkt en kunnen vraag en aanbod bovendien inhoudelijk veel beter op elkaar worden afgestemd.
De ervaringen die de afgelopen decennia in ons land zijn opgedaan met (collectief) particulier opdrachtgeverschap, komen in deze context goed van pas. Sinds de jaren tachtig zijn in ons land door georganiseerde groepen particulieren (verenigingen, stichtingen) al ruim 7.000 woningen in eigen beheer gerealiseerd of in ontwikkeling genomen. Daarnaast wordt al jaren ruim 10% van alle nieuwbouwwoningen in opdracht van individuele particuliere huishoudens gebouwd. Deze manier van bouwen kan bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden ook actief door gemeenten worden gestimuleerd.
Gemeenten zouden bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden veel vaker een tweesporenbeleid moeten voeren. Aan de ene kant de markt organiseren zodat toekomstige kopers de gelegenheid krijgen binnen bepaalde kaders zelf projecten of woningen te realiseren. Aan de andere kant samenwerken met marktpartijen en corporaties in lijn met het beleid dat tot op heden altijd is gevoerd.
Met deze tweesporenbenadering is/wordt op een aantal plaatsen in ons land ervaring opgedaan. Dat vraagt niet alleen om een open en professionele houding naar burgers, maar ook om durf en politieke moed. Het nieuwste voorbeeld van deze aanpak is het Erasmusveld in Den Haag, een stadsrandzone van ca. 70 hectare, waar de komende jaren ca. 750 woningen zullen worden gebouwd in een groenstedelijk woonmilieu (zie onderstaand artikel). De vraag is hoelang gemeenten en marktpartijen in de huidige marktomstandigheden nog zullen wachten voordat zij zich voor deze benadering openstellen.
Marcel Kastein, directeur adviesbureau De Regie (www.deregie.nl)
VOORBEELD ERASMUSVELD
Den Haag geeft 'duurzaamste wijk' bottom up vorm (copyright Energeia 2010)
19 februari 2010
DEN HAAG (Energeia) - Erasmusveld. Het moet de meest duurzame wijk van Nederland worden. En misschien wel van Europa, de wereld... nee van het hele universum. Het moet een wijk zijn die "meer geeft dan neemt". De Haagse wethouder Marnix Norder van Bouwen en Wonen weet het vol enthousiasme te brengen op de netwerkbijeenkomst voor zowel bedrijven als particulieren die de gemeente Den Haag donderdag hield in de voormalige sigarettenfabriek van Cabellero, inmiddels een creatief ondernemersbolwerk.
"De meest duurzame wijk gaat veel verder dan het neerzetten van de best geïsoleerde woningen", spreekt Norder een goedgevulde zaal toe. "Dat hebben we wel vaker gezien." Hoe ver moet het wel gaan? Een all electric parkeergarage waarin elektrische auto's zich kunnen aansluiten is een idee. Die auto's kunnen weer als opslagmiddel dienen voor groene stroom, die lokaal wordt opgewekt uit hoofdzakelijk biomassa, aangevuld met zon en wind. Behalve met de bekende drie P's (People, Planet, Profit), stooit Norder met drie R's: Reduce, Re-use en Recycle. "Bewoners worden hun eigen energiefabriek", vat Norder de idee samen, om te besluiten met een krachtig: "Het gaat ons lukken".
Maar de enige manier waarop het kan lukken, zegt de wethouder, is met grote betrokkenheid en meewerking van zowel bedrijven als (toekomstige) bewoners van Erasmusveld. "Anders blijft het een papieren verhaal." Den Haag kiest voor de plannenmakerij voor Erasmusveld bewust voor een zogenoemde "open source benadering", legt projectleider Hotze Hofstra uit. De gemeente wil bedrijven en particulieren geen kant-en-klaar plan voorschotelen, waar de handtekeningen al voor zijn gezet in de gemeenteraad met de vraag: nog klachten?
Nee, de totstandkoming van Erasmusveld moet vanaf het begin hand in hand gebeuren door de gemeente, particulieren en private partijen. Wel heeft Den Haag in 2008 een masterplan afgeleverd voor Erasmusveld, maar donderdag wordt keer op keer benadrukt dat daar nog veel aan kan worden bijgeschaafd. Op de kaart ingetekende gebouwontwerpen zijn "eerste impressies", plattegronden zijn "globale indrukken". Zoals hoofd Stedenbouw van Den Haag Hans Kuiper het zegt: "Als je open source serieus neemt moet je niet met een blauwdruk komen."
De Meet&Link, zoals Den Haag het noemt, in het oude Caballero-pand is bedoeld om al die eerste plannen in een concretere vorm te gieten. Zo komen bedrijven en particulieren aan de tekentafel te zitten voor het Haagse stadsdeel, waar tussen de volkstuinen, sportvelden en groene stroken met 750 woningen (volgens Hofstra "geen hard getal") een zelfvoorzienende wijk moet verrijzen. Een verstandige keuze, vindt Ries Jelier, directeur van Bouwfonds regio Zuidwest. Dit bouwfonds is eigenaar van een deel van de grond in Erasmusveld en is zodoende een betrokken partij. De gemeente Den Haag wil proberen zo veel mogelijk van de grond op te kopen, maar niet alle eigenaren van deelgebiedjes zijn daartoe bereid.
Jelier heeft ervaring met de bouw van woningen met een hoog groen gehalte. Zo was zijn bouwfonds betrokken bij de bouw van de wijk Kern en Zanen in de gemeente Alphen aan de Rijn, waarin natuur en wonen voor een groot deel is samengebracht. Potentiële kopers laten deelnemen als mede-vormgever van Erasmusveld is een slimme zet, vindt Jelier. "Mensen moeten er wel in investeren", zegt hij over de relatief lange terugverdientijd waardoor duurzame bouwprojecten gekenmerkt worden. Daarom is het verstandig om mensen "mede-eigenaar van het proces" te maken, vindt ook directeur Marcel Kastein van adviesbureau De Regie.
Adviseur Jan Coen van Elburg van adviesbureau Rebel Group is het daarmee roerend eens, maar geeft aan dat het wel aan de gemeente is om het roer in handen te houden. "Als je 750 individuele bewoners hun eigen droom [huis, red.] laat neerzetten, krijg je niet de duurzaamste wijk", zegt hij. Bij keuzes over smart grid, biomassatoepassing en andere zaken "op groter niveau" moet de invloed van niet-gezaghebbenden beperkt zijn.
Enkele tientallen potentiële kopers van een woning in Erasmusveld, waarvoor in 2012 de eerste palen de grond in moeten gaan, zijn aanwezig op de netwerkdag van Den Haag. In een aparte sessie kunnen zij hun opvattingen over de plannen kenbaar maken. Voor antwoorden op vragen waarmee zij zitten is het nog wat aan de vroege kant. "Wat gaan de huizen kosten?", wil een vrouw graag weten. Dat is nog niet bekend. Projectleider Hofstra kan er nog niet veel meer over zeggen dan dat er "voor ieder wat wils" moet komen te staan en "voor iedere portemonnee". Een vraag over mogelijke grondprijzen blijft ook onbeantwoord. Het gaat om meedenken, om het inbrengen van ideeën. In een losse sessie worden de particulieren bij elkaar gezet om de plannen van Den Haag met woorden bij te schaven.
De aanwezige particulieren blijken zich goed te kunnen vinden in de Haagse plannen. Peter Pieter, voorzitter van de Bond van Amateurtuinders-verenigingen, behartigt de belangen van de Haagse volkstuinbezitters (het gebied telt nu tientallen volkstuinen) en is goed te spreken over de voornemens. Jaren terug had Den Haag nog het plan om het gebied goeddeels plat te gooien, zegt hij, en vanaf nul een nieuwe wijk te realiseren. Dat nu zo'n driekwart van de tuinen behouden blijft, ziet Pieters als een teken dat zijn vereniging wordt gehoord. Reststromen van de volkstuinen als grondstof voor energieopwekking? Hij ziet het helemaal zitten. En misschien kan er nog wel iets op touw worden gezet om bewoners en tuinders in Erasmusveld aandeelhouder te maken in energiewinningprojecten.
Dat is een idee waar Den Haag voor open staat, maar waarover -geheel volgens de open source benadering- nog niks vastligt. Jan Coen van Elburg van adviesbureau Rebel Group liet in zijn presentatie zien hoe een publiek-private constructie voor de energievoorziening van Erasmusveld eruit zou kunnen gaan zien. "Erasmusveld Energy", noemt hij gemakshalve als fictieve NV. De gemeente Den Haag zou hierin de schakel kunnen zijn die bepaalde belangrijke investeringen voor de hoofdstructuur van de energievoorziening regelt.
"Vandaag beginnen en niet wachten tot het 2012 is", vindt Pauline Westendorp van het bedrijf Newnrg (lees: New Energy). Het had voor haar niet mooier kunnen uitkomen: ze treft een zaaltje vol particulieren die grote betrokkenheid tonen met een nieuwe duurzame wijk. "Ik zet lokale schone energiebedrijven op", vat ze haar werkomschrijving samen. Met een team van ruim 13 zelfstandigen werkt ze op projectbasis als adviseur en ontwikkelaar van energievoorziening op wijkniveau. Aandeelhouderschap van wijkbewoners past volgens haar goed bij de kleinschalige opzet van lokale energiebedrijven. Praktisch bekeken heeft het volgens haar ook voordelen. "Bewoners zijn de eersten die foutjes kunnen vaststellen. Dan is grote betrokkenheid belangrijk", zegt ze. Een windmolen die stil staat, een storing in het netwerk. Bij experiment en innovatie er is een verhoogd risico dat niet alles direct functioneert zoals gepland.
De vele tientallen afgevaardigden uit de private hoek zijn haast zonder uitzondering afkomstig uit de bouwwereld. Bam, Ballast Nedam, Grontmij, Royal Haskoning staan als bekende namen op de lijst, maar ook veel in duurzaamheid gespecialiseerde kleine ondernemingen zijn aanwezig. Maar behalve Westendorp is er niemand aanwezig van een energiebedrijf. Hoe kan dat, bij een netwerkdag voor een wijk waarin een schone en slimme energievoorziening de spil moet worden? Energiebedrijven waren wel welkom, laat de organisatie weten. Projectleider Hofstra vertelt Energeia dat er wel degelijk gesprekken lopen met energiebedrijven. De belangrijkste daarvan is Eneco, die als dominante regionale energieleverancier betrokken is.
"Het klopt dat we Eneco wel eens ontmoeten", zegt hij. Naast de regionale dominantie is Eneco wat Hofstra betreft ook een bedrijf met kennis van "nieuwe vormen van service". Maar de projectleider benadrukt dat formeel geen energiebedrijf als partner aan het bouwproject gebonden is. "Er zal geen sprake zijn van een traditionele aanbesteding", zegt Hofstra, zoals hij dat op het Nationaal Sustainability Congres ook formuleerde. "Er zal zich een consortium van bedrijven moeten vormen", zegt hij. "De complexiteit van het geheel" vraagt volgens Hofstra om zo'n aanpak. Andere grote energiebedrijven dan Eneco zijn nog niet betrokken bij het plan voor Erasmusveld. Hofstra zegt dat wel contact is met "kleinere partijen" uit de energiewereld. Ecofys -inmiddels Eneco-dochter- en Tensor Energy noemt hij als voorbeelden.
De energieopwekking in Erasmusveld moet voor een belangrijk deel gaan plaatsvinden met biomassa, is het plan van de gemeente. Dit zou bij uitstek een goede mogelijkheid zijn omdat er van de aanwezige volkstuintjes veel groenresten komen. Dat kan wellicht beter op wat grotere schaal gebeuren dan met kleine stookkachels her en der, denkt afvalinzamelaar en -verwerker Van Vliet Contrans uit het naastgelegen Wateringen. Milieu- en Afvalstoffen coördinator Nathalie Donkers van het bedrijf, dat sinds 2000 onderdeel is van de Britse afvalgigant Shank, is daarom aanwezig op de bijeenkomst.
Van Vliet denkt er over na om op zijn locatie, op twee kilometer afstand van Erasmusveld, een biomassacentrale neer te zetten. "Het is een pril idee", benadrukt Donkers. "Maar een biomassacentrale in de Wateringspolder zou misschien goed kunnen aansluiten bij het concept voor Erasmusveld." De relatief geringe afstand voor de aanleg van een warmtenetwerk zou volgens het bedrijf goed overbrugd kunnen worden. Van Vliet wil hierover met de gemeente van gedachten wisselen. De biomassacentrale zou kunnen gaan draaien op "bomen en takken", zegt Donkers. Dat Van Vliet een vaste afvalstroom tot zich krijgt zou een goede aanvulling zijn op de groene resten die uit de volkstuintjes komen. "Wat daar vandaan komt is seizoensgebonden. Je hebt winter- en zomerproducten nodig voor biomassacentrale", zegt Donkers.
Frank Straver
f.straver@energeia.nl
