Het risico van PO
Zelf een woning bouwen kan eigenlijk niet zonder dat de particulier risico’s loopt. Je vraagt je bij al het moois in Almere af of die andere kant van de medaille de particulier wel duidelijk genoeg wordt voorgehouden...
“In gelul kan je niet wonen”.
Onder het mom van meer keuzevrijheid voor de woonconsument en als reactie op wat men beschouwt als jarenlange eentonigheid in Vinexwijken, heeft bestuurlijk en ambtelijk Almere zich gestort op het “Wilde Wonen”: het voor particulieren mogelijk maken om naar eigen inzicht en mogelijkheden een droomhuis op eigen kavel te bouwen (ook wel zelfbouw of Particulier Opdrachtgeverschap - P.O. - genoemd).
Waar dat enkele jaren geleden alleen nog was weggelegd voor de “happy few”, moet dat de komende jaren in een rap tempo mogelijk worden voor zo’n 30.000 woningen in Almere en binnen het bereik komen van Jan Modaal. “Uw eigen maatwerk-huis bouwt u al onder de € 200.000,- en dat is zo’n 20 tot 40% onder de waarde”, aldus de grootste pleitbezorger van P.O., de wethouder Ruimtelijke Ordening van Almere, Adri Duivesteijn (PvdA).
“Voor zoiets simpels als een woning heb je toch geen projectontwikkelaar nodig?” is de retorische vraag die Duivesteijn zich in het NRC-Handelsblad van 7 april stelt (Zaterdags Bijvoegsel – “Wild Wonen”). En in een promotie-folder voor P.O. van de gemeente Almere lees je: ”Consumenten kunnen de concurentie met projectontwikkelaars aan”. Gesteund met subsidies, infocentra en vakkundige bouwbegeleiding wordt de particulier door de plaatselijke overheid verleid de stap als pseudo-ontwikkelaar maar te nemen. Fraaie plaatjes van droomvilla’s en gesuggereerde (belasting vrije) winsten van 20% tot 40%, moeten de particulier tot de gedachte brengen: “Dat wil ik ook”.
Dat kan eigenlijk niet zonder dat die particulier risico’s loopt. Je vraagt je bij al dat moois af of die andere kant van de medaille de particulier wel duidelijk genoeg wordt voorgehouden. De angst van het bekende Dexia-aandelenlease verhaal nog vers in het geheugen;
-op het hoogtepunt van de beurs, alle particulieren in de aandelen,
-op het hoogtepunt van de woningmarkt, alle particulieren in de projectontwikkeling?
Bouwen in het drukke en dichtgeregelde Nederland is zo complex, dat we er het begrip “Projectontwikkeling”voor hebben bedacht. Zo complex is dit vak van kennis en risico’s in een steeds sneller veranderende markt nu eenmaal geworden. Kennelijk heeft bij de overheden de gedachte postgevat, dat de professionele ontwikkelaar, door de almaar stijgende waarde van onroerendgoed, zijn geld wel erg makkelijk is gaan verdienen. “Dat kan toch iedereen!” lijkt daar de stelling nu geworden en zo is Almere als eerste massaal gaan inzetten op de zelf ontwikkelende particulier. Het lijkt wel of het hele woningbouw- en onroerendgoed- verhaal plotsklaps een fluitje van een cent is geworden.
Ooit timmerde een andere sociaal-democraat aan de weg met de kreet “In gelul kan je niet wonen”. Deze kreet zou ook wel eens van toepassing kunnen zijn op het verhaal van Duivesteijn. Zo haalde hij als voorbeeld van goed particulier bouwinitiatief de 17de eeuwse Amsterdamse grachtengordel aan. Was die dan niet in de Gouden Eeuw opgezet door zichzelf overzee verrijkende Nederlanders, en mocht Jan Modaal in die tijd niet slechts door het deurtje onder de stoeptreden via het souterrain naar binnen? Duivesteijn haalt ook nog een wijk in Lima aan als voorbeeld van hoe ook minder bemiddelden “Wild” kunnen wonen. Maar zijn de regels daar vergelijkbaar met de onze?
Het realiseren van je eigen droomhuis heeft toch wel degelijk alles te maken met je financiële mogelijkheden als particulier. Als voorbeeld; met een modaal inkomen en een part-time werkende partner is de particulier instaat € 200.000,- gefinancierd te krijgen. Maar met de huidige bouw- en grondprijzen moet je wel heel erg je best doen om daarvoor op een eigen kavel een droomhuis te realiseren. Als het al lukt, zal de praktijk leren dat deze dan verdomd weinig afwijkt van de zo fel bekritiseerde doorzon woning met 4 indelingsvarianten.
De prachtige landhuizen die de promotie-brochures en kranten artikelen voor Particulier Opdrachtgeverschap verfraaien kosten nu in Almere echt wel meer dan € 500.000,- Daarvoor heb je een inkomen nodig van meer dan €100.000,- per jaar. Hoezo Jan Modaal? En wil die zeer beperkte groep van eventuele gegadigde draagkrachtigen dan zo graag richting Almere? Waarvoor eigenlijk? Bij een verdere ontwikkeling van alle grondgebonden woningen op basis van P.O. en de ingezette verstedelijking van de gemeente kan Jan Modaal zijn leuke stek met tuin in Almere wel vergeten. En wat brengt zo’n experiment dan in wezen op?
Het ontwikkelingstraject van een woning kan makkelijk 3 jaar zoniet langer in beslag nemen. In die periode is de (particuliere) opdrachtgever met zijn (vaak nog te lenen) privé-vermogen op zichzelf aangewezen en erg kwetsbaar door allerlei fluctuaties, zoals in bouwprijzen, rente, regelgeving, waarde ontwikkeling enz. En dat dan 3 jaar lang, wisselingen in de persoonlijke sfeer nog daargelaten! Ook het gebrek aan kennis zal hij met een overdosis aan vrije uren en een stuk lesgeld moeten betalen.
Is tenslotte bij die particuliere bouwdroom ook de rol van de gemeente wel voldoende duidelijk? Is zij de begeleider?, promotor?, Subsidieverstrekker?, of toch ook gewoon de grondverkopende partij. Is de particuliere kandidaat via loting uitverkoren, dan is de koopovereenkomst al gelijk gesloten. De gemeente heeft zijn geld binnen en voor de particulier begint een onzekere periode waarin hij alle verantwoordelijkheid draagt en zonder grote verliezen niet meer terug kan. De overeenkomst staat bol van verplichtingen en boeteclausules, maar het antispeculatiebeding onderbouwd het verhaal van de wethouder en wekt verleidelijk de indruk dat er toch wel wat op te verdienen valt. Maar geld verdienen zonder risico te nemen, kan dat?
Het strekt dan ook tot de aanbeveling voor de particuliere opdrachtgevers om een goede aansprakelijkheid en rechtsbijstandverzekering af te sluiten, die de risico’s van het zelfbouwen zoveel als mogelijk afdekt. De hoogte van de premie geeft dan een uitstekende indicatie van de nergens vermelde risico’s.
Auteur: B. van Munster
Bron: Ingezonden stuk
