Nieuwe definitie Bouwterrein
Op 19 november 2009 heeft het Europese Hof van Justitie (hierna: HvJ EG) een belangrijk arrest gewezen voor de vastgoedpraktijk. Een perceel grond met gebouwen kwalificeert volgens het HvJ EG als 'onbebouwd' als de verkoper de gebouwen zal (laten) slopen en op het moment van levering de sloop van de aanwezige gebouwen is begonnen. Volgens het huidige Nederlandse beleid en rechtspraak is een dergelijk perceel nog bebouwd. Daardoor is de levering niet belast met btw en de verkrijging wel belast met overdrachtsbelasting. Door dit arrest zal een perceel grond eerder kunnen worden aangemerkt als een 'bouwterrein'. Daardoor is de levering belast met btw en is de verkrijging vrij van overdrachtsbelasting.De casus
Don Bosco Onroerend Goed bv (hierna: Don Bosco) heeft een perceel grond gekocht met twee oude schoolgebouwen. Bij de koop is overeengekomen dat de verkoper de panden sloopt en dat hij de sloopkosten bij de koopsom optelt. Op de dag van levering is de verkoper begonnen met de sloop. Op het tijdstip van de levering is een deel van de bestrating tussen de gebouwen verwijderd, is van één gebouw op het terrein een gedeelte van een zijgevel ingedrukt en zijn daar ramen, kozijnen en metselwerk verwijderd en beschadigd. De sloop is dus begonnen maar nog lang niet voltooid.
Het arrest
Don Bosco stelt zich op het standpunt dat de levering van rechtswege belast is met btw. Ofwel omdat de eigenaar een nieuwe nog niet in gebruik genomen onroerende zaak levert ofwel omdat sprake is van een bouwterrein in de zin van de btw. De Hoge Raad stelt hierover vragen aan het HvJ EG. Het HvJ EG oordeelt dat de verkoper niet alleen een onroerende zaak levert, maar dat hij ook een sloopdienst verleent aan Don Bosco. De levering en de sloopdienst dienen niet elk afzonderlijk maar als één prestatie te worden beoordeeld, omdat de koper en verkoper de bedoeling hebben een terrein te leveren dat gereed is voor bebouwing. Voor de heffing van btw is daardoor sprake van de levering van een onbebouwd terrein. Het is daarbij niet relevant dat de te slopen gebouwen op het moment van levering nog grotendeels bestaan. Zo’n onbebouwd terrein kan een bouwterrein zijn in de zin van de btw. Of daarvan sprake is, laat het HvJ EG over aan het oordeel van de nationale rechter. De Hoge Raad moet dat nog beoordelen. Het HvJ EG geeft onder verwijzing naar eerdere rechtspraak wel aan dat alleen de levering van onbebouwde percelen grond die niet bestemd zijn voor bebouwing mag worden vrijgesteld van btw. Het is daardoor de vraag of de extra voorwaarden die de Nederlandse wet stelt voor de btw-belaste levering van een bouwterrein, zoals voorzieningen in de omgeving of een verleende bouwvergunning, in overeenstemming zijn met de Europese btw-richtlijn. De Hoge Raad zal zich daarover moeten uitspreken.
Nederlands beleid
Het huidige beleid is dat een terrein met gedeeltelijk gesloopte opstallen nog bebouwd is en dat de levering dus is vrijgesteld van btw. Het arrest Don Bosco heeft als gevolg dat de feitelijke staat van een onroerende zaak niet in alle gevallen de btw-kwalificatie bepaalt. De uiteindelijk door de verkoper te realiseren staat van de onroerende zaak kan doorslaggevend zijn. Dit is het geval als de sloop van de gebouwen door de verkoper nauw samenhangt met de levering van de onroerende zaak. Het eindresultaat dat de verkoper oplevert, is dus bepalend.
Belang voor de praktijk
Afhankelijk van de fiscale positie van de koper is het voordelig om grond met btw of met overdrachtsbelasting aan te kopen. De levering van een (ongebruikt) bouwterrein is van rechtswege belast met btw. De ‘samenloopvrijstelling’ zorgt dan voor een vrijstelling overdrachtsbelasting. Door het Don Bosco-arrest zal een perceel grond eerder als een bouwterrein kunnen kwalificeren.
Nog onduidelijk is het antwoord op de volgende vragen:
* Blijven de extra voorwaarden die Nederland stelt in stand?
* Moet de verkoper al zijn begonnen met de sloop?
Aandachtspunten voor de praktijk:
- Als op het moment van levering nog opstallen aanwezig zijn en een btw-vrije levering in de overdrachtsbelastingsfeer is beoogd, dan kan naar onze mening een beroep worden gedaan op het huidige beleid van de staatssecretaris van Financiën.
- Als een met btw belaste levering van een bouwterrein wenselijk is, raden wij aan de levering te laten plaatsvinden wanneer de grond feitelijk onbebouwd is en daardoor kwalificeert als een bouwterrein.
- Zijn de gebouwen nog niet volledig gesloopt, maar is een btw-levering gewenst? Dan biet het Don Bosco-arrest soelaas. Voorwaarde hierbij is wel dat niet alleen sprake is van (toekomstige) onbebouwde grond – de verkoper moet de gebouwen (laten) slopen – maar dat ook os voldaan aan de overige voorwaarden voor een bouwterrein (zoals voorzieningen in de omgeving of een verleende bouwvergunning).
- Een aspect wat hiermee zijdelings verband houdt, is dat de koper moet voorkomen dat hij een zodanige koopovereenkomst sluit dat hij de economische eigendom meteen verkrijgt. Dat leidt immers tot verschuldigdheid van een overdrachtsbelasting, terwijl het in de regel de bedoeling zal zijn om deze heffing te voorkomen.
26-11-2009
KPMG Meijburg & Co
